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本篇是案例检索分析文章总第146篇民事类实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第98篇之房产第58篇

(相关资料图)

法律依据：《执行异议复议规定》第二十九条

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

当事人中：

绿色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹为第三人，或者是原告亦或者是被告

红色字迹为案外人执行异议之诉被告或原告方，结果是败诉亦或是部分败诉

问题提出

生活中大多案外人是对法院执行财产的第一手排除执行权利人。法院会依据《执行异议复议规定》第二十八条，第二十九条作出裁判。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形。

但关键问题在于如果案外人是在房产法院查封后交易的第二手人，案外人如何应对？法院是如何裁量处理的？

裁判要旨

即使法院查封房产时间早于房产转让时间，基于房产前手的行为，后补签的《商品房买卖合同》也视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”

案例事实

2012年7月16日，苏浩（房产交易第一手）以65万元价格购买龙驿公司（被执行人）(原审第三人)开发的房屋室及车位

2013年11月26日，龙驿公司向苏浩出具收款收据各一份

至一审法院2016年1月4日查封案涉房屋前，苏浩缴纳了水费、燃气使用费等房屋使用费用。

2016年6月20日，于晓婉（房产交易第二手）（阻却执行人）（案外人执行异议之诉原告、二审被上诉人）从苏浩处购买涉案房产。

龙驿公司与于晓婉补签了《商品房买卖合同》，后于晓婉居住至今。

西藏信托公司（申请许可执行人）（一审被告、二审上诉人）源于与龙驿公司存在基础债权债务关系。申请执行该处房产。

于晓婉提出执行异议

《不动产登记资料查询结果证明》，证明于晓婉无房屋所有权登记记录

法院判决

一审：山西省高级人民法院（2019）晋民初70号

结果：不得执行

理由：

2016年1月4日，一审法院查封案涉房屋。

2016年6月20日，于晓婉与苏浩签订《房屋买卖协议书》，虽然于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》在一审法院查封之后，

鉴于苏浩与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》在一审法院查封之前，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以将于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前”的要件

二审：（2021）最高法民终998号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：就案涉房屋，于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于晓婉并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏浩购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏浩在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于晓婉与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。

实务总结

案外人提供真实意思表示的购房合同合同尤为重要。

购房交付钱款。

实际居住证明。

购房合同签订于法院查封房产之前是排除执行的最关键的证据。

案外人即买受人名下无其他用于居住的房屋也是重中之重。

无房屋所有权登记记录。

本案是依据第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形。一审二审法院都支持了案外人于晓婉诉讼主张，就是法院为主导的情况下，把执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，以一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，围绕其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。

关键词

查封后的出让合同